Immobilienwirtschaft und -management

Definition Immobilienmanagement

Was ist Immobilienmanagement?

Definition: Das Immobilienmanagement umfasst die strategische und ergebnisorientierte Planung, Steuerung und Kontrolle aller Geschäftsaktivitäten eines Unternehmens, die immobilienbezogen sind.

Die Funktionsbereiche des Immobilienmanagements orientieren sich an dem sogenannten Lebenszyklus der Immobilie, der aus verschiedenen Phasen besteht. Diese können grob in die Projektentwicklung, den Bau, die Nutzung und die Verwertung einer Immobilie eingeteilt werden. Hinzu kommen zahlreiche Unterphasen. So gehört zur Verwertung einer Immobilie z. B. ihre Modernisierung, Sanierung und Entsorgung. Ein Großteil der Kosten einer Immobilie fällt auf die Nutzung (auch: Verwaltung, Betrieb oder Bewirtschaftung) einer Immobilie zurück. Die Nutzung einer Immobilie ist Hauptaufgabe des Facility Managements.

Das Ziel des Managements ist es, die Phasen des Immobilienzyklus so zu gestalten, dass sie einen profitablen Mehrwert erwirtschaften.

Aufgaben im Immobilienmanagement

Durch die vielen Wechselbeziehungen zwischen den konkreten Aufgaben im Immobilienmanagement werden diese nicht in zeitliche Phasen unterteilt. Dagegen bietet es sich an, drei Aufgabentypen zu unterscheiden:

• Technisches Management: Beschreibt das Facility Management im Sinne des Gebäudemanagements, wozu z. B. die Instandhaltung, Modernisierung, Sanierung, der Umbau und das Energiemanagement gehören.
  
  
• Kaufmännisches Management: Umfasst alle finanzwirtschaftlichen und buchhalterischen Aufgaben, wie die Kontenführung, das Kostenmanagement, die Budgetplanung, die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen, das Vertragsmanagement, das Versicherungsmanagement sowie das Reporting.
  
  
• Infrastrukturelles Management: Hier sind alle Dienstleistungsaufgaben hinzuzuzählen, die das Immobiliengeschäft unterstützten. Dies beginnt beim täglichen Büroservice und greift über die Versorgung bis hin zu Logistikaufgaben.
  
  

Disziplinen im Immobilienmanagement

Das Immobilienmanagement ist heute äußerst komplex und wendet eine Reihe an Disziplinen an. Weiterbildungen sind aufgrund der Interdisziplinarität der Immobilienwirtschaft besonders empfohlen. Fach- und Führungskräfte aus der Immobilienwirtschaft können neue und alte Kompetenzen schärfen, um mit Innovationen Schritt zu halten.

• Projektmanagement (Projektentwicklung)
• Rechnungswesen und Controlling (Buchhaltung)
• Recht (Kenntnisse in einer Reihe von Gesetzen und Verordnungen)
• Kommunikation
• Marketing (Immobilienmarketing)
• Facility Management

Schon gewusst? Seit dem 1. August 2018 gibt es eine Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter:innen und Makler:innen. Das „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler“ besagt, dass 20 Stunden Weiterbildungen innerhalb von drei Jahren nachgewiesen werden müssen. Die entsprechenden Weiterbildungen für Verwalter:innen und Immobilienmakler:innen müssen erstmalig bis 2020 erbracht werden.

Projektentwicklung im Immobilienmanagement

Projektmanagement + Immobilienmanagement = Immobilienprojektentwicklung

Die Immobilienprojektentwicklung beschäftigt sich mit der Konzeption und Erstellung von Immobilienprojekten im Rahmen eines vorplanerischen und teilweise durchführenden Projektmanagements. Sie ist die Symbiose aus Projektmanagement und Immobilienmanagement. Bei den Aufgaben von Projektmanager:innen zählen kaufmännische, technische und juristische Aspekte.

Im Kontext der Immobilienwirtschaft involviert die Projektarbeit oft größere Projekte, die mit hohen Investitionen verbunden sind. Planungsinstrumente spielen hier eine entscheidende Rolle, da Entscheidungen im Immobilienbereich langfristig und finanziell bedeutsame Auswirkungen haben. Für die Projektentwicklung im Bereich Immobilien herrschen überwiegend die Spielregeln des Projektmanagements mit branchenspezifischen Besonderheiten. So gelten auch in der Immobilienprojektentwicklung die gängigen Phasen der Projektarbeit.

Phasen in der Immobilienprojektentwicklung

Ziele der Projektentwicklung

• Wirtschaftlichkeit und Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie sicherstellen
• Schaffung und Sicherung von Arbeitsplätzen
• Aufbereitung von Grundstücken
• Veränderung der Mieterstruktur
• Städtische und regionale Verbesserung sozialer und ökologischer Aspekte

Due Diligence in der Immobilienwirtschaft: Risiken vermeiden

Was ist Due Diligence?

Der englische Begriff „Due Diligence“ bedeutet so viel wie „angemessene Sorgfalt“. Heute steht Due Diligence für die sorgfältige und systematische Überprüfung und Bewertung eines Objektes im Rahmen einer Transaktion. Wer etwas kaufen oder verkaufen möchte, informiert sich über die Chancen und Risiken des Kaufs oder Verkaufs – so auch in der Immobilienwirtschaft.

Eine risikominimierende Immobilienprüfung ist beim An- und Verkaufsprozess von gewerblichen Immobilien besonders wichtig. Die steigenden Kaufpreise von Immobilien führen dazu, dass in der Immobilienbranche mit besonders hohen Summen gehandelt wird. Immobilien haben sich zu einer lukrativen Kapitalanlage entwickelt. Ohne zuverlässige Risikobewertung drohen Verluste bei Immobilienkäufen.

Wie erreicht Due Diligence ihre Ziele? Hinter dem Prinzip steht eine Reihe an Methoden, um Risiken zu identifizieren. Beispiele sind Marktanalysen, das Immobilien-Benchmarking oder die SWOT-Analyse (Strengths – Weaknesses – Opportunities – Threats).

Ziele der Due Diligence

• Entscheidungsfindung für Finanztransaktionen in der Immobilienbranche unterstützen
• Kaufpreisfindung und -gestaltung optimieren
• Vorteile und Chancen beim An- und Verkauf von Immobilien identifizieren
• Versteckte Mängel und Risiken reduzieren (Risikomanagement)
• Rechtliche Sicherheit gewähren (z. B. Einhaltung der Auskunftspflicht für Verkäufer:innen)
• Qualitätskontrolle und -sicherung verbessern
• Komfortable Informationsgrundlage für Vertragsverhandlungen schaffen

Fähigkeiten von Immobilienmanagern: Alles dreht sich um Kommunikation

Immobilien sind vielleicht unbeweglich, Immobilienmanager:innen jedoch das genaue Gegenteil. Denn im Fokus der Arbeit im Immobilienmanagement steht nicht nur die Immobilie, sondern auch der Mensch. Der richtige Umgang und die professionelle Kommunikation mit anderen Personen ist dabei das A und O. Wir können sogar sagen: Die Immobilienwirtschat ist eine Kommunikationsbranche. Einige Beispiele:

• Kommunikation mit Kund:innen: Immobilienmakler:innen müssen viel Fachwissen mitbringen. Am Ende des Tages sind es jedoch ihre Kommunikationskompetenzen und Soft Skills die darüber entscheiden, ob sie ihr Objekt verkaufen. Makler:innen müssen fähig sein, in der Beratung und im Service zu überzeugen. Dies beginnt bereits beim ersten Telefon mit dem Kund:innen. Der Verkauf einer Immobilie ist davon abhängig, ob Ihre Kommunikation ihr Ziel erreicht.
  
  
• Mediation und Konfliktmanagement: Die Immobilienbranche besteht aus einer Vielzahl an Akteuren mit unterschiedlichen Interessen. Häufige Konflikte treten z. B. zwischen Verwalter:innen und Eigentümer:innen oder Verwalter:innen und Mieter:innen auf. Immobilienfachleute sind gefragt, Kommunikationsprobleme und Konfliktsituationen interessengerecht zu lösen. Einschlägige Kompetenzen in der Mediation im Immobilienmanagement und im Konfliktmanagement in der Immobilienwirtschaft machen sie zu Experten für Win-Win-Lösungen.
  
  
• Verhandlungsgespräche mit Geschäftskontakten: Verhandlungsgespräche sind Situationen, die besondere Kommunikations- und Verhandlungstechniken für Immobilienfachleute erfordern. Hierbei zählt oft nicht, worüber, sondern wie verhandelt. Ein Tipp: Stellen Sie viele Fragen an Ihre:n Gesprächspartner:in. Dadurch gewinnen Sie wertvolle Informationen, die Ihnen im weiteren Verlauf der Verhandlung Vorteile bringen.
  
  
• Führung von Mitarbeitenden: Ein Unternehmen ist nur so gut wie seine eigenen Mitarbeitende. Führungskräfte in der Immobilienbranche sind deshalb darauf angewiesen, dass die Kommunikation mit ihren Teams überzeugt, motiviert, transparent ist und Vertrauen schafft. Die interne Kommunikation ist eine eigenständige Führungskompetenz.
  
  
• Immobilienmarketing: Das Marketing stellt mit Social Media, Content Marketing und SEO Instrumente und Wege zur Kommunikation mit Kund:innen zur Verfügung, die sich auch in der Immobilienbranche bewährt haben. Hier sind spezifische Kenntnisse im Immobilienmarketing erforderlich, um Mieter:innen als Zielgruppe zu erreichen.