An- und Verkauf von gewerblichen Immobilien – Immobilientransaktionen

Eine Gewerbeimmobilie ist ein Grundstück oder Gebäude, das überwiegend, also zu mehr als 80 Prozent, für geschäftliche Zwecke genutzt wird. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien dienen sie der Erzielung von Erträgen aus gewerblicher, freiberuflicher oder unternehmerischer Tätigkeit. Typische Beispiele sind Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Logistikhallen, Arztpraxen oder Hotels. Für sie gelten andere rechtliche und steuerliche Regelungen als für Wohnimmobilien.

Beim Asset Deal wird die Immobilie selbst (das Asset) direkt verkauft und das Eigentum geht vom Verkäufer auf die kaufende Person über. Im Gegensatz dazu werden beim Share Deal Anteile (Shares) an der Gesellschaft erworben, der die Immobilie gehört. Das Unternehmen bleibt als rechtliche Einheit bestehen, nur die Eigentümer:innen wechseln. Diese Wahl hat erhebliche Unterschiede bei Haftung, Vertragsaufwand und vor allem bei der Grunderwerbsteuer zur Folge.

Die Due Diligence, übersetzt „gebührende Sorgfalt“, ist eine systematische Risiko- und Chancenanalyse einer Immobilie vor dem Kauf. Dabei prüfen Expert:innen das Objekt detailliert auf rechtliche, wirtschaftliche, technische und steuerliche Aspekte, um verborgene Mängel oder finanzielle Risiken aufzudecken. Ziel ist es, eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen, den Kaufpreis zu validieren und eine sichere Grundlage für die Vertragsverhandlungen zu schaffen.

Eine Gewerbeimmobilientransaktion verläuft typischerweise in mehreren Phasen, beginnend mit der Anbahnung und der Erstprüfung des Objekts. Darauf folgt oft eine Absichtserklärung (LoI) und eine detaillierte Due-Diligence-Prüfung. Nach erfolgreicher Prüfung werden der Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) verhandelt und die Finanzierung gesichert. Der Prozess endet mit dem Closing, also der notariellen Beurkundung und Eigentumsübertragung, sowie der anschließenden Integration der Immobilie (Post-Closing).

Für Gewerbeimmobilien werden hauptsächlich drei normierte Verfahren genutzt: das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren, das auf zukünftigen Mieteinnahmen basiert, ist bei Renditeobjekten am gängigsten. Das Vergleichswertverfahren zieht Preise ähnlicher, kürzlich verkaufter Objekte heran, während das Sachwertverfahren die reinen Baukosten und den Bodenwert ermittelt. Die Wahl der Methode hängt von der Immobilienart und den verfügbaren Daten ab.

Ein Letter of Intent (LoI) ist eine schriftliche Absichtserklärung, die das ernsthafte Interesse am Abschluss eines Kaufvertrags dokumentiert. Er enthält typischerweise die Namen der Parteien, eine Beschreibung der Immobilie, den angestrebten Kaufpreis sowie einen Zeitplan für die Due Diligence und die Vertragsverhandlungen. Obwohl er meist rechtlich nicht bindend ist, kann er Regelungen zu Exklusivität und Vertraulichkeit enthalten, um den Verhandlungsprozess zu strukturieren.

Das Sale and Purchase Agreement (SPA) ist der rechtlich bindende Kaufvertrag zwischen verkaufender und kaufender Partei, der alle Bedingungen der Immobilientransaktion festlegt. Er enthält wesentliche Details wie die genaue Beschreibung des Objekts, den Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, den Zeitpunkt der Übergabe sowie Garantien und Gewährleistungen. Mit der Unterzeichnung des SPA wird der Kauf rechtskräftig und die Eigentumsübertragung eingeleitet.

Für eine umfassende Due Diligence werden zahlreiche Dokumente benötigt, um die Immobilie sorgfältig zu prüfen. Zu den wichtigsten Unterlagen gehören ein aktueller Grundbuchauszug, der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Bau- und Lagepläne sowie Baugenehmigungen. Ebenso entscheidend sind Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungsnachweise, der Energieausweis und Protokolle von Eigentümerversammlungen, um wirtschaftliche und technische Risiken zu bewerten.

ESG steht für die Kriterien Umwelt (Environment), Soziales (Social) und Unternehmensführung (Governance) und bezeichnet die Bewertung der Nachhaltigkeit einer Immobilie. Beim Immobilienkauf bedeutet dies, dass neben wirtschaftlichen Faktoren auch Aspekte wie Energieeffizienz, Ressourcenschonung, Nutzerwohlbefinden und transparente Verwaltungsprozesse analysiert werden. ESG-Konformität wird für Investor:innen immer wichtiger, da sie den langfristigen Wert und die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie beeinflusst.

Die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie erfolgt meist durch eine Kombination aus Eigenkapital und einem Darlehen von einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse. Im Gegensatz zur privaten Baufinanzierung fordern Banken bei Gewerbeobjekten oft einen höheren Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % zuzüglich der Nebenkosten. Die Kreditkonditionen hängen stark vom Objektwert, der Bonität der kaufenden Person und den erwarteten Mieteinnahmen ab, die meist per Ertragswertverfahren ermittelt werden.