Immobilienverkauf – Rechtssicher vermitteln und Transaktionen begleiten

Eine Immobilienmakler:in begleitet den gesamten Verkaufsprozess von der Bewertung bis zur Übergabe. Zu den Kernaufgaben gehören die Ermittlung eines marktgerechten Preises, die professionelle Vermarktung der Immobilie durch ein Exposé, die Organisation und Durchführung von Besichtigungen sowie die Bonitätsprüfung von Interessent:innen. Zudem unterstützt die Person bei den Vertragsverhandlungen und koordiniert den Notartermin, um eine rechtssichere Abwicklung zu gewährleisten.

Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatpersonen eine neue Regelung zur Maklerprovision. Beauftragt eine Partei (meist die verkaufende) eine:n Makler:in, muss diese mindestens 50 % der Kosten tragen. In der Praxis hat sich etabliert, dass sich Verkäufer:innen und Käufer:innen die Provision in der Regel zu gleichen Teilen (50:50) aufteilen, was die Fairness im Prozess erhöht.

Beide Vertragsarten binden den Verkauf exklusiv an eine:n Makler:in. Der entscheidende Unterschied liegt im Recht zum Privatverkauf. Beim einfachen Alleinauftrag darf die Eigentümer:in die Immobilie weiterhin selbst verkaufen, ohne dass eine Provision fällig wird. Beim qualifizierten Alleinauftrag ist dies ausgeschlossen und alle Interessent:innen müssen an die beauftragte Maklerperson verwiesen werden, was dieser maximale Sicherheit gibt.

Die Immobilienbewertung ermittelt den realistischen Verkehrswert einer Immobilie durch anerkannte Verfahren. Gängig sind das Vergleichswertverfahren, bei dem ähnliche, kürzlich verkaufte Objekte herangezogen werden, das Sachwertverfahren, das die Bausubstanz bewertet, und das Ertragswertverfahren für Renditeobjekte. Ein:e Gutachter:in oder Makler:in kombiniert diese Methoden oft und berücksichtigt Lage, Zustand sowie Ausstattung für eine fundierte Preisfindung.

Für einen rechtssicheren Immobilienverkauf ist eine Reihe von Dokumenten unerlässlich. Zu den wichtigsten gehören ein aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate), eine Flurkarte, die Bauakte mit Grundrissen und Baubeschreibung sowie der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen kommen zusätzlich die Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu.

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis, das die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks dokumentiert und für Rechtssicherheit sorgt. Es ist in drei Abteilungen gegliedert: Abteilung I nennt die Eigentümer:innen, Abteilung II listet Lasten wie Wohn- oder Wegerechte auf und Abteilung III enthält Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden. Ein sauberer Grundbuchauszug ist für den Verkauf und die Finanzierung essenziell.

Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben und macht einen Immobilienkauf erst rechtskräftig. Im Termin verliest die Notarperson den gesamten Kaufvertrag, erläutert die Inhalte und klärt Fragen beider Parteien. Anschließend unterschreiben Käufer:in, Verkäufer:in und die Notarperson die Urkunde. Danach veranlasst das Notariat alle weiteren Schritte wie die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Auflassungsvormerkung ist eine Art „Reservierung“ im Grundbuch, die den Anspruch der Käufer:innen auf das Eigentum sichert. Sie wird nach der notariellen Beurkundung eingetragen und verhindert, dass die verkaufende Partei die Immobilie zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft oder mit neuen Schulden (z.B. einer Hypothek) belastet. Dieser Schutzmechanismus ist ein unverzichtbarer Schritt für eine sichere Transaktion.

Immobilienmakler:innen sind gesetzlich verpflichtet, Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung zu verhindern. Sie müssen ihre Vertragspartner:innen – also Käufer:innen und Verkäufer:innen – identifizieren und die Ausweisdokumente prüfen sowie dokumentieren. Zudem müssen sie den wirtschaftlich Berechtigten feststellen und bei ungewöhnlichen Transaktionen oder Verdachtsmomenten, wie hohen Barzahlungen, eine Meldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) abgeben.

In der Regel wird im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel durch Klauseln wie „gekauft wie gesehen“ ausgeschlossen. Eine Haftung besteht jedoch, wenn die verkaufende Person einen Mangel arglistig verschwiegen hat, obwohl sie davon wusste. Ebenso haftet sie, wenn im Vertrag eine bestimmte Eigenschaft (z. B. „trockener Keller“) zugesichert wurde, die sich später als falsch herausstellt. Die Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel beträgt fünf Jahre.