Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung – Finanzierungsentscheidungen fundiert treffen

Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Langzeitkredit zum Bau oder Kauf einer Immobilie. Kreditnehmende erhalten von einer Bank eine Darlehenssumme, die sie über viele Jahre in monatlichen Raten zurückzahlen. Die Immobilie selbst dient der Bank dabei als Sicherheit, meist in Form einer Grundschuld. Die Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.

Für einen Hauskauf sollten Sie mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital einbringen. Dieses Geld wird benötigt, um zumindest die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren zu decken. Ein höherer Eigenkapitalanteil führt nicht nur zu einem geringeren Darlehensbedarf, sondern oft auch zu besseren Zinskonditionen bei der Bank.

Der Sollzins (früher Nominalzins) bezeichnet die reinen Kosten für die Überlassung des Darlehensbetrags. Der effektive Jahreszins hingegen schließt zusätzlich die meisten Nebenkosten der Finanzierung mit ein, wie zum Beispiel Bearbeitungsgebühren. Daher ist der Effektivzins aussagekräftiger, um die tatsächlichen Kosten verschiedener Kreditangebote miteinander zu vergleichen.

Sowohl Hypothek als auch Grundschuld sind Grundpfandrechte, die zur Absicherung eines Kredits dienen. Eine Hypothek ist jedoch streng an eine bestimmte Forderung gebunden und erlischt mit deren Tilgung. Die Grundschuld ist flexibler, da sie nach der Rückzahlung bestehen bleibt und für neue Kredite wiederverwendet werden kann, weshalb sie heute in der Praxis fast ausschließlich genutzt wird.

Zu den wesentlichen Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine mögliche Maklerprovision. Diese Kosten betragen zusammengerechnet oft zwischen 9 und 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises. Da Banken diese Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren, müssen Käufer:innen sie aus ihrem Eigenkapital bezahlen.

Ein Annuitätendarlehen ist eine Darlehensform mit einer über die gesamte Zinsbindungsdauer gleichbleibenden monatlichen Rate (Annuität). Diese Rate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Mit jeder Zahlung verringert sich die Restschuld, wodurch der Zinsanteil der Rate sinkt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt, was eine hohe Planungssicherheit für Kreditnehmende schafft.

Banken prüfen die Bonität (Kreditwürdigkeit), um das Risiko eines Zahlungsausfalls einzuschätzen. Dafür analysieren sie die finanzielle Situation der antragstellenden Person, insbesondere das regelmäßige Einkommen, die Ausgaben und vorhandene Vermögenswerte. Zusätzlich werden Daten von Auskunfteien wie der SCHUFA abgefragt, die das bisherige Zahlungsverhalten widerspiegeln.

Für den Kauf oder Bau von Wohneigentum gibt es verschiedene staatliche Förderungen, vor allem über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese bietet zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse, beispielsweise für energieeffizientes Bauen, Familien oder die Sanierung von Bestandsimmobilien. Ergänzend dazu existieren oft regionale Förderprogramme der Bundesländer und Kommunen.

Der Wert einer Immobilie wird durch normierte Verfahren wie das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Welches Verfahren angewendet wird, hängt von der Immobilienart ab: Für selbstgenutzte Häuser eignet sich das Vergleichswertverfahren, für vermietete Objekte das Ertragswertverfahren. Faktoren wie Lage, Zustand, Größe und Ausstattung sind dabei entscheidend.

Zu den typischen Risiken einer Immobilienfinanzierung gehören Zinsänderungen nach Ablauf der Zinsbindung, ein unvorhergesehener Einkommensverlust oder unerwartete Kosten für Reparaturen. Eine langfristige Zinsfestschreibung, der Aufbau finanzieller Rücklagen und Versicherungen, wie eine Berufsunfähigkeitsversicherung, können diese Risiken minimieren und für finanzielle Stabilität sorgen.