Wohnraummietrecht in der Praxis – Verträge, Betriebskosten und Beendigung

Umlagefähige Betriebskosten sind Kosten, die Vermieter:innen auf die Mieter:innen umlegen dürfen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dazu zählen regelmäßig anfallende Ausgaben wie die Grundsteuer, Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudereinigung und Gartenpflege. Nicht umlagefähig sind hingegen einmalige Reparaturkosten oder Verwaltungsaufwendungen, da diese von den Vermieter:innen selbst zu tragen sind.

Die Kaltmiete, auch Nettomiete genannt, ist der reine Betrag für die Nutzung des Wohnraums. Die Warmmiete (Bruttomiete) hingegen schließt zusätzlich zur Kaltmiete auch die Vorauszahlungen für die umlagefähigen Betriebskosten mit ein, wie zum Beispiel für Heizung, Wasser und andere Nebenkosten. Die Stromkosten sind oft nicht in der Warmmiete enthalten und müssen von den Mieter:innen direkt an den Versorger gezahlt werden.

Schönheitsreparaturen sind Renovierungsarbeiten, die durch die normale Abnutzung der Wohnung entstehen, wie das Streichen von Wänden, Decken, Türen und Fenstern von innen. Laut Gesetz sind Vermieter:innen dafür verantwortlich, doch diese Pflicht wird fast immer per Mietvertrag auf die Mieter:innen übertragen. Viele dieser Vertragsklauseln sind jedoch unwirksam, insbesondere bei starren Fristen, sodass die Pflicht oft wieder bei den Vermieter:innen liegt.

Die Mietkaution darf gesetzlich höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten (Nettokaltmieten) betragen. Eine höhere Forderung durch Vermieter:innen ist bei Wohnraummietverträgen unwirksam. Mieter:innen haben zudem das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Diese Regelung dient dem Schutz der Mieter:innen vor übermäßiger finanzieller Belastung bei Einzug.

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtens, wenn Vermieter:innen die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigen und dafür nachvollziehbare Gründe vorlegen. Der Bedarf muss konkret und ernsthaft sein, ein bloßer Wunsch reicht nicht aus. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, die Person, für die der Bedarf besteht, benennen und die Gründe detailliert erläutern, um wirksam zu sein.

Vermieter:innen müssen die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31. Dezember 2025, muss die Abrechnung den Mieter:innen bis zum 31. Dezember 2026 zugehen. Versäumen Vermieter:innen diese Frist, können sie keine Nachzahlungen mehr fordern, müssen ein eventuelles Guthaben aber dennoch auszahlen.

Mieter:innen dürfen die Miete wegen Schimmel mindern, wenn der Mangel die Nutzbarkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt und sie ihn nicht selbst verursacht haben. Voraussetzung ist, dass der Mangel den Vermieter:innen unverzüglich gemeldet und eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt wurde. Die Höhe der Minderung hängt vom Ausmaß des Befalls ab und kann von 5 % bei kleinen Stellen bis zu 100 % bei Unbewohnbarkeit reichen.

Häufig unwirksam sind Klauseln, die Mieter:innen unangemessen benachteiligen. Dazu gehören starre Fristen für Schönheitsreparaturen, ein generelles Verbot von Tierhaltung, der Ausschluss des Rechts zur Mietminderung oder ein über vier Jahre hinausgehender Kündigungsverzicht. Auch Klauseln, die Reparaturpflichten pauschal auf Mieter:innen abwälzen oder die Betriebskosten unzulässig erweitern, sind oft ungültig.

Vermieter:innen können fristlos kündigen, wenn Mieter:innen für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand sind. Alternativ ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Gesamtrückstand über einen längeren Zeitraum die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Eine vorherige Abmahnung ist für die fristlose Kündigung nicht erforderlich, jedoch kann die Kündigung durch vollständige Zahlung der Rückstände abgewendet werden (Schonfristzahlung).

Die Mietpreisbremse legt fest, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Als Vergleichsmaßstab dient in der Regel der lokale Mietspiegel. Es gibt jedoch Ausnahmen, beispielsweise für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, und für umfassend modernisierte Wohnungen.