Mietrecht – Grundlagen für Wohn- und Gewerberaum

Der Hauptunterschied liegt im Schutzniveau für die Mietenden. Das Wohnraummietrecht schützt Mieter:innen als sozial schwächere Partei sehr umfassend, etwa durch strenge Regeln bei Kündigung und Mieterhöhung. Im Gewerberaummietrecht herrscht hingegen weitgehende Vertragsfreiheit, da von einem ausgewogeneren Kräfteverhältnis zwischen den Vertragsparteien ausgegangen wird. Soziale Schutzvorschriften wie der Kündigungsschutz greifen hier in der Regel nicht.

Die Hauptpflicht von Vermieter:innen ist die Überlassung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand, während Mieter:innen zur pünktlichen Zahlung der Miete verpflichtet sind. Vermieter:innen müssen die Wohnung instand halten, während Mieter:innen die Mietsache sorgfältig behandeln müssen. Weitere Pflichten, etwa zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder zur Duldung von Modernisierungen, werden oft im Mietvertrag konkretisiert.

Ein Mietvertrag muss zwingend die Vertragsparteien (Mieter:in, Vermieter:in), das Mietobjekt, den Mietbeginn und die Höhe der Miete inklusive Nebenkosten enthalten. Ohne diese wesentlichen Punkte ist der Vertrag nicht wirksam zustande gekommen. Empfehlenswert sind zudem Regelungen zur Mietkaution, zur Hausordnung und zur Verantwortlichkeit für Reparaturen, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Die Mietkaution darf gesetzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Diese Regelung aus § 551 BGB dient dem Schutz von Mieter:innen vor überhöhten Forderungen. Eine vertragliche Vereinbarung über eine höhere Kaution ist unwirksam. Mieter:innen haben zudem das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, beginnend mit dem Mietverhältnis.

Vermieter:innen können die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt und die Miete 15 Monate unverändert war. Eine weitere Möglichkeit ist eine Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Die Erhöhung muss schriftlich begründet werden, etwa mit einem Mietspiegel, und darf die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 % (oder 15 % in angespannten Märkten) innerhalb von drei Jahren nicht überschreiten.

Für Mieter:innen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist immer drei Monate, unabhängig von der Mietdauer. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Für Vermieter:innen verlängert sich die Frist je nach Dauer des Mietverhältnisses: nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Grundsätzlich ist die Instandhaltung und damit auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen Pflicht der Vermieter:innen. Diese Pflicht kann jedoch durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag auf die Mieter:innen übertragen werden. Viele solcher Klauseln, insbesondere mit starren Fristen, sind unwirksam. Ist die Klausel ungültig, müssen Mieter:innen bei Auszug nicht renovieren.

Umlagefähig sind nur laufend entstehende Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Dazu gehören typischerweise die Grundsteuer, Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege und bestimmte Versicherungen. Einmalige Reparatur- oder Verwaltungskosten dürfen hingegen nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden. Die Abrechnung muss transparent und nachvollziehbar sein.

Eine Mietminderung ist möglich, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt, der den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Voraussetzung ist, dass der Mangel den Vermieter:innen unverzüglich gemeldet wird, damit diese die Möglichkeit zur Beseitigung haben. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung, zum Beispiel bei Heizungsausfall im Winter, Schimmelbefall oder Baulärm.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist wirksam, wenn der:die Vermieter:in die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Ein nur vorgetäuschter oder überzogener Bedarf macht die Kündigung unwirksam und kann zu Schadensersatzansprüchen führen. Mieter:innen können zudem bei einem Härtefall Widerspruch einlegen.