Mietrecht Aufbau – Vertiefung zu Vertragsgestaltung und Kündigung

Der Hauptunterschied liegt im gesetzlichen Schutz und der Vertragsfreiheit. Das Wohnraummietrecht schützt Mieter:innen als sozial schwächere Partei durch strenge Vorschriften, etwa bei Kündigung und Mieterhöhung. Im Gewerbemietrecht herrscht dagegen weitgehende Vertragsfreiheit, da man von einem geschäftlichen Gleichgewicht zwischen den Vertragsparteien ausgeht. Entscheidend für die Einordnung ist der tatsächliche Nutzungszweck, nicht die Vertragsüberschrift.

Umlagefähige Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch den Gebrauch des Gebäudes entstehen und im Mietvertrag vereinbart sein müssen. Dazu zählen laut Betriebskostenverordnung unter anderem die Grundsteuer, Kosten für Wasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege und bestimmte Versicherungen. Nicht umlagefähig sind hingegen einmalige Reparaturkosten oder Verwaltungskosten wie Bankgebühren und Porto.

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dort darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen. Welche Gebiete als angespannt gelten, legen die einzelnen Bundesländer per Verordnung fest. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und nach umfassenden Modernisierungen.

Die häufigsten Gründe für eine fristlose Kündigung durch Vermieter:innen sind erhebliche Mietrückstände und eine schwerwiegende Störung des Hausfriedens. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten übersteigt. Auch die unerlaubte Untervermietung, eine vertragswidrige gewerbliche Nutzung oder die erhebliche Gefährdung bzw. Verwahrlosung der Wohnung können eine sofortige Kündigung rechtfertigen.

Eine Eigenbedarfskündigung erfordert die Darlegung nachvollziehbarer Gründe im Kündigungsschreiben. Vermieter:innen müssen schriftlich erklären, für welche berechtigte Person (z.B. für sich selbst, Familien- oder Haushaltsangehörige) sie die Wohnung benötigen. Dabei sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten, die sich je nach Mietdauer auf drei, sechs oder neun Monate verlängern. Die Kündigung muss allen Mieter:innen nachweislich zugehen.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter:innen richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate. Hat die mietende Person zwischen fünf und acht Jahren in der Wohnung gelebt, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Nach einer Mietdauer von über acht Jahren gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten. Diese Fristen sind zwingend und können nicht zum Nachteil der Mieter:innen verkürzt werden.

Wirksam sind Klauseln, die Schönheitsreparaturen flexibel nach dem tatsächlichen Bedarf regeln. Unwirksam sind hingegen starre Fristenpläne, die eine Renovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung vorschreiben. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist eine Klausel, die Mieter:innen zur Renovierung verpflichtet, in der Regel unwirksam. Auch die Vorschrift einer bestimmten Wandfarbe während der Mietzeit oder die Pflicht zum Außenanstrich von Fenstern machen eine Klausel ungültig.

Vermieter:innen dürfen die Miete hauptsächlich aus drei Gründen erhöhen: zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, nach einer Modernisierung oder im Rahmen einer Staffel- oder Indexmiete. Für eine Anpassung an die Vergleichsmiete muss die Miete 15 Monate unverändert sein und darf die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist nach bestimmten baulichen Verbesserungen möglich, während Staffel- und Indexmieten bereits im Mietvertrag vereinbart sein müssen.

Häufige Fehler sind die verspätete Zustellung der Abrechnung und formelle Mängel wie ein fehlender Umlageschlüssel. Oft werden auch nicht umlagefähige Kosten wie Reparatur- oder Verwaltungskosten abgerechnet. Weitere Fehlerquellen sind die Abrechnung von Posten, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden, oder eine falsche Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mietparteien.

Vermieter:innen dürfen die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Dabei müssen Kosten für reine Instandhaltungsmaßnahmen sowie erhaltene öffentliche Fördergelder abgezogen werden. Zusätzlich gibt es eine Kappungsgrenze: Die Monatsmiete darf sich innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen, bei Vormieten unter 7 Euro pro Quadratmeter sogar nur um 2 Euro.