Gewerbemietrecht für Vermieter:innen und Immobilienverwalter:innen

Der Hauptunterschied liegt in der Vertragsfreiheit und dem Schutz der Mietenden. Während das Wohnraummietrecht strenge Schutzvorschriften zu Kündigung, Mieterhöhung und Betriebskosten enthält, um Privatpersonen zu schützen, genießen Vertragsparteien im Gewerbemietrecht weitreichende Gestaltungsfreiheit. Hier wird davon ausgegangen, dass zwei geschäftserfahrene Parteien ihre Interessen selbst aushandeln, weshalb gesetzliche Beschränkungen wie die Mietpreisbremse nicht gelten.

Sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist, gilt für die ordentliche Kündigung eine gesetzliche Frist von knapp sechs Monaten. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalenderquartals zum Ablauf des darauffolgenden Quartals erfolgen. Anders als bei der Wohnraummiete benötigen Vermieter:innen für eine ordentliche Kündigung keinen gesetzlich anerkannten Grund; der Wille zur Beendigung des Vertragsverhältnisses genügt.

Umlagefähig sind nur die Kostenarten, die im Mietvertrag ausdrücklich und klar vereinbart wurden. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es keinen festen gesetzlichen Katalog; die Parteien können auch Kosten wie Verwaltungskosten oder Instandhaltungspauschalen auf Mieter:innen umlegen. Wird nur allgemein von „Betriebskosten“ gesprochen, gilt im Zweifel der Katalog der Betriebskostenverordnung als Orientierung.

Bei einer Indexmiete wird die Nettokaltmiete an die Entwicklung eines offiziellen Preisindexes, meist des Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), gekoppelt. Steigt der Index, können Vermieter:innen die Miete entsprechend anpassen, was einen Schutz vor Inflation bietet. Die genauen Bedingungen, wie der Schwellenwert für eine Anpassung und das Verfahren, müssen in einer wirksamen Klausel im Mietvertrag geregelt sein.

Ja, eine Übertragung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen ist im Gewerbemietrecht grundsätzlich möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft. Klauseln in Formularverträgen sind oft unwirksam, wenn sie die mietende Partei unangemessen benachteiligen, etwa durch starre Fristenpläne oder eine Renovierungspflicht bei unrenoviert übernommener Fläche ohne Ausgleich. Wirksam ist meist nur eine individuell ausgehandelte und fair gestaltete Vereinbarung.

Der Mietvertrag endet nicht automatisch, sondern besteht zunächst fort. Der:die Insolvenzverwalter:in tritt in den Vertrag ein und hat ein Sonderkündigungsrecht mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten, um die Insolvenzmasse zu schonen. Eine Kündigung durch Vermieter:innen allein wegen Zahlungsrückständen, die vor dem Insolvenzantrag entstanden sind, ist gesetzlich ausgeschlossen, um die Sanierungschancen des Unternehmens zu schützen.

Für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ist gesetzlich die Textform erforderlich. Werden wesentliche Vertragsbestandteile wie Mietgegenstand, Mietdauer, Parteien oder Miethöhe nur mündlich vereinbart, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann dann von beiden Seiten ordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, was die langfristige Planungssicherheit gefährdet.

Gesetzlich ist der:die Vermieter:in für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich. Im Gewerbemietrecht kann diese Pflicht jedoch durch eine Vertragsklausel ganz oder teilweise auf die mietende Partei übertragen werden. Pauschale Klauseln, die alle Kosten inklusive „Dach und Fach“ ohne Begrenzung abwälzen, sind in Formularverträgen aber oft unwirksam, da sie Mieter:innen unangemessen benachteiligen.

Konkurrenzschutz ist die Pflicht von Vermieter:innen, ihre Mieter:innen vor Wettbewerb im selben oder einem benachbarten Gebäude zu schützen. Auch ohne ausdrückliche Regelung besteht ein sogenannter vertragsimmanenter Schutz, der die Vermietung an Betriebe mit identischem Hauptsortiment in unmittelbarer Nähe untersagt. Der Umfang dieses Schutzes kann im Mietvertrag aber auch erweitert, eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Eine einseitige Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn sie vertraglich vereinbart wurde, da gesetzliche Regelungen wie im Wohnraummietrecht fehlen. Üblich sind Klauseln zur Staffelmiete (feste Erhöhungsschritte) oder Indexmiete (Anpassung an die Inflation). Ohne eine solche Klausel kann die Miete nur durch eine einvernehmliche Vertragsänderung oder eine Änderungskündigung bei unbefristeten Verträgen angepasst werden.