Immobilienrecht – Die rechtlichen Grundlagen für die Praxis

Eigentum ist das umfassende rechtliche Herrschaftsrecht über eine Immobilie, während Besitz die tatsächliche, physische Kontrolle darstellt. Der:die Eigentümer:in ist im Grundbuch eingetragen und darf die Immobilie verkaufen oder belasten. Ein:e Mieter:in ist hingegen nur Besitzer:in der Wohnung, da er:sie darin wohnt und die tatsächliche Gewalt ausübt, aber nicht der:die Eigentümer:in ist.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das die Rechtsverhältnisse an Grundstücken dokumentiert. Es ist in drei Abteilungen gegliedert: Abteilung I nennt die Eigentümer:innen. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder Wohnrechte. In Abteilung III sind Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden eingetragen, die meist zur Kreditsicherung dienen.

Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird, um ein Darlehen abzusichern. Sie gibt dem Gläubiger, meist einer Bank, das Recht, die Zwangsvollstreckung der Immobilie zu betreiben, falls der:die Kreditnehmer:in die Raten nicht mehr zahlt. Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine konkrete Forderung gebunden und kann nach Tilgung des Kredits für neue Darlehen genutzt werden.

Die Hauptpflicht von Vermieter:innen ist die Überlassung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand. Mieter:innen sind im Gegenzug zur pünktlichen Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Weitere Pflichten umfassen die Obhutspflicht der Mieter:innen für die Wohnung und die Instandhaltungspflicht der Vermieter:innen für das Gebäude, wobei Details oft im Mietvertrag geregelt sind.

Seit Ende 2020 gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen durch Verbraucher:innen das Prinzip der geteilten Maklerkosten. In der Regel teilen sich Käufer:in und Verkäufer:in die Provision zu gleichen Teilen. Beauftragt nur eine Partei den Makler, kann diese von der anderen Partei maximal 50 % der Kosten zurückverlangen, muss aber ihren eigenen Anteil zuerst nachweislich bezahlt haben.

Die WEMoG-Reform von 2020 hat Beschlussfassungen in Eigentümergemeinschaften erheblich vereinfacht. Bauliche Veränderungen wie die Installation von Ladesäulen oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit können nun mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Jede:r Eigentümer:in hat zudem einen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, und die Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen wurde erleichtert.

Eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und die Erhöhung darf die Kappungsgrenze von 20 % (in manchen Gebieten 15 %) innerhalb von drei Jahren nicht überschreiten. Die Erhöhung muss schriftlich begründet werden und der:die Mieter:in muss zustimmen.

Der Bebauungsplan (B-Plan) legt rechtsverbindlich fest, wie ein Grundstück bebaut und genutzt werden darf. Er bestimmt zum Beispiel die Art der Nutzung (z. B. Wohn- oder Gewerbegebiet), das Maß der baulichen Nutzung (Geschosshöhe, Grundfläche), die Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen. Für Bauherr:innen ist er die entscheidende Grundlage für die Erteilung einer Baugenehmigung.

Der BGB-Bauvertrag ist der gesetzliche Standard für private Bauvorhaben, während die VOB/B ein spezielles Regelwerk für Bauleistungen ist, das ausdrücklich vereinbart werden muss. Wesentliche Unterschiede gibt es bei den Gewährleistungsfristen (BGB: 5 Jahre, VOB/B: 4 Jahre) und der Abnahme. Die VOB/B ist detaillierter auf Bauprozesse zugeschnitten, gilt aber für Verbraucher:innen als weniger vorteilhaft.

Eine ordentliche Kündigung durch den:die Vermieter:in ist nur bei einem berechtigten Interesse wirksam. Die häufigsten Gründe sind Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzungen durch den:die Mieter:in oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den Grund detailliert darlegen und die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, die von der Mietdauer abhängen.