Steuerrecht für Immobilien – Ein umfassender Überblick

Beim Immobilienkauf fällt einmalig die Grunderwerbsteuer an, deren Höhe vom Bundesland abhängt. Während des Besitzes ist jährlich die Grundsteuer an die Gemeinde zu zahlen. Erzielen Sie als Eigentümer:in Mieteinnahmen, unterliegen diese der Einkommensteuer. Bei einer unentgeltlichen Übertragung kann zudem Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen.

Die Spekulationsfrist ist der Zeitraum, nach dessen Ablauf der Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf steuerfrei ist. Bei vermieteten oder unbebauten Immobilien beträgt diese Frist zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf. Eine Ausnahme gilt für selbstgenutzte Immobilien: Hier ist der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde.

Die AfA ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Dabei wird jährlich ein bestimmter Prozentsatz der Kosten als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen, was die Steuerlast senkt. Für nach 1924 errichtete Wohngebäude beträgt die lineare AfA in der Regel 2 % pro Jahr, für Neubauten seit 2023 sogar 3 %.

Bei Einkünften aus Vermietung können Sie alle damit verbundenen Ausgaben als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen insbesondere die Gebäude-Abschreibung (AfA), Zinsen für Immobilienkredite, die Grundsteuer sowie Kosten für Instandhaltung und Reparaturen. Auch Ausgaben für die Hausverwaltung, Versicherungen oder die Mietersuche mindern die steuerpflichtigen Einnahmen.

Ein Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn die gesetzliche Spekulationsfrist abgelaufen ist. Für vermietete Objekte beträgt diese Frist zehn Jahre nach dem Kauf. Haben Sie die Immobilie durchgehend seit der Anschaffung oder zumindest im Jahr des Verkaufs sowie den beiden Vorjahren ausschließlich selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls, unabhängig von der Haltedauer.

Die neue Grundsteuer berechnet sich nach der Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert anhand Ihrer Angaben in der Grundsteuererklärung. Dieser Wert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis wird dann mit dem individuellen Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert, um die jährliche Steuerlast zu bestimmen.

Die private Vermögensverwaltung umfasst das Halten und Vermieten von Immobilien mit steuerlichen Vorteilen, wie dem steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren. Der gewerbliche Grundstückshandel liegt vor, wenn eine händlertypische Verkaufsabsicht besteht, was zu Einkommen- und Gewerbesteuerpflicht führt. Ein wichtiges Indiz für die Abgrenzung ist die „Drei-Objekt-Grenze“: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt oft als gewerblich handelnd.

Grunderwerbsteuer lässt sich sparen, indem der Kaufpreis für bewegliches Inventar separat im Notarvertrag ausgewiesen wird. Dazu gehören zum Beispiel eine Einbauküche, Möbel oder eine Markise, da die Steuer nur auf das Grundstück und das Gebäude anfällt. Bei Neubauten kann der getrennte Erwerb von Grundstück und Bauleistung ebenfalls die Steuerlast senken, weil die Steuer dann nur auf den Grundstückspreis anfällt.

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie anhand gesetzlich geregelter Verfahren. Maßgeblich ist der sogenannte gemeine Wert, der dem Verkehrswert (Marktwert) entsprechen soll. Je nach Immobilienart wendet das Finanzamt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren an. Ein von Ihnen beauftragtes Gutachten kann einen niedrigeren Wert nachweisen und so die Steuerlast senken.

Die Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Vermieter:innen können jedoch zur Umsatzsteuer optieren, wenn sie an andere Unternehmer:innen für deren Geschäftstätigkeit vermieten. Diese Option lohnt sich, da sie den Vorsteuerabzug für eigene Ausgaben (z.B. für Bau oder Sanierung) ermöglicht. Voraussetzung ist, dass der:die Mieter:in die Räume fast ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt.